指导思想：认真贯彻落实党的十七大、十七届五中、六中全会会议精神，坚持以科学发展观为指导，以党的建设、企业思想政治建设和廉政建设为主线，进一步深化企业内部机制改革，不断激发内部活力，把公司的品牌战略推向新高潮；牢牢把握稳中求进的方针，在稳定的前提下发展，在调整中提高，妥善应对各种复杂矛盾，努力化解前进过程中出现的各种经营风险，确保企业沿着正确的方向健康发展。

      主要任务：继续做好为中央国家机关服务、为领导干部服务的各项物业工作，不断提高工作效率和服务质量；继续完善企业管理机制建设，推进预算管理和经济目标管理进程，完善服务项目管理责任制；继续打造精品项目，在不断拓展高端物业服务项目的同时，注重完善在管项目的内部管理，做到平衡发展、稳定发展、持续发展；继续加强公司职能部室的建设，通过完善人员配置、规范管理职责、提高办事效率等各项措施，提高部室的指导、监督能力，全面发挥职能部室的服务、保障、支持作用；继续加强规范化建设和管理骨干队伍建设，做到所有在管项目在提供服务的过程中标准统一、流程统一；进一步理顺工资关系，在不断改善员工薪酬待遇的同时，做到奖勤罚懒、奖优罚劣；继续加强劳动用工管理，减少劳动纠纷，在保证企业和员工的权益不受侵害的同时，提高员工队伍的稳定性；继续完善“大财务”管理模式，使各项指标、信息、程序及预算、管理、控制的实现更加合理、科学。

主要工作：

      一、做好为中央国家机关服务的重点工作

      要围绕为中央国家机关服务这一中心工作，全面落实各项服务规范，促进服务质量的进一步提高。在微笑服务、亲情服务的基础上，进一步研究客户的需求，将工作做到细微之处，努力为住户提供安全、舒适、满意的生活和工作环境。和平里项目处要在保障日常良好服务的基础上，做好二区业主进驻的各项准备工作；要主动处理好各方面关系，协调进驻工作正常进行。北沙滩项目处要积极应对有关工程、设备遗留和新发现的问题，以不影响或少影响业主生活为目标，做好协调工作，保证设备设施的正常运行。分管领导及各职能部门要全力支持、配合这两个项目处，把各项工作落到实处。

      二、做好各项安全工作

      确保了在管物业项目的消防、交通、设施设备安全，确保了在管建筑及外围服务区域的良好秩序。

      安全工作永远是各项工作的重中之重，其中包括任何单位都面临的安全生产管理工作和我们物业公司为甲方提供的安全保卫服务工作。各部室、项目处要始终本着“安全第一，预防为主”的指导方针，坚持“增强安全意识，抓好安全教育，健全安全制度，强化安全责任，加强安全检查，消除安全隐患”的指导思想，重点抓好 “防火、防盗、防汛、防突发事件”等安全预防工作，杜绝员工人身安全事故的发生，要在抓好安全教育的基础上，将安全意识和安全知识渗透到安全生产全过程中的每一个环节中。

      各单位要在安全保卫部统一指导下，规范应急预案的具体内容和演练方式，组织经常性的安全教育，开展有针对性的预案演练，在提高思想认识的基础上不断提高每个人的应急处理能力。

      三、做好在管项目的物业服务工作

      保证在管项目的物业服务质量是我们守住“阵地”的基本要求。一定要克服时间长了、差不多了的疲沓思想，时刻不忘居安思危，时时保持忧患意识，要针对去年质量目标考评过程中发现的问题，认真地进行梳理，找出产生问题的原因，花大力气进行整改；要认真履行物业服务合同，恪守承诺，全面提高规范化管理水平，形成在管项目争创管理品牌的良好局面。

      一是提高综合管理能力。要认真开动脑筋，思考、讨论项目管理过程中遇到的各种矛盾、各种问题，尤其对诸如劳动用工、合同续签、沟通效率、管理制度等复杂且敏感的问题，要通过加强学习，掌握规则，提高能力，把事情办好。针对以上内容，各项目处要积极主动，公司相应职能部门要给予积极指导和配合，通过多层次、多角度的探讨，确定相对科学、合理的方法，使项目管理的总体水平有一个显著提高。

      二是做好工程技术方面的工作。要严格设备运行操作规程，坚持各项巡视检查和定期保养制度，贯彻三分修七分养的原则，保证设备在良好的状态下运行；要进一步完善综合维修规范，尤其对业主的报修，要做到守时、准确、文明、耐心，做到精益求精、善始善终；要通过对设备运行、日常巡检、综合维修、客户回访等工作记录的数据分析，查验工作绩效和管理效果，为调整管理措施，优化管理方案提供有效信息；加快规范化管理进程，完善标志标牌、上墙制度、工作程序、记录内容和方式的进一步统一。

      三是做好安全保卫服务工作。要在全员抓安全的基础上，着重做好安全保卫人员的专业教育和技能训练，保证各岗位治安员都符合相应岗位要求；各项目处要结合自身情况，在安全保卫部统一指导下完善突发事件处理预案，健全各项安全保障措施，统一安保作业规程和相应工作记录，进一步提高安保方面的规范化管理程度；要汲取社会上各类火灾事故的教训，时刻提高警惕，严加防范，消除一切有可能引发火灾的隐患，落实重点部位的防范措施，做到防患于未然。

      四是做好各项综合服务工作。要进一步完善卫生保洁、电梯运行、收费、会议服务、各项辅助医疗工作的服务规程和工作标准，严格工作质量检查，实实在在将这些重复、琐碎而又重要的工作做好。认真研究收费工作中遇到的各种问题，提高收费员的政策水平，保证各项费用能够按时、按标准收缴。

      五是做好各项服务回访和意见征询工作。要进一步加强与业主和甲方的沟通，加深相互之间的理解。通过服务回访和阶段性征求意见，找出工作中的不足，改善并优化工作程序，提高服务质量。

      四、做好企业内部建设的各项工作

主要是：

1．服务项目的经营开发。要立足于开发高技术含量、高综合效益的，有发展前景的高综合指标项目；与此同时，要对在管项目进行密切跟踪、认真梳理和综合分析，寻求有利因素，挖掘后发优势，在提高生产总值、提高市场占有率的同时，提高经营利润率；舍弃那些发展前景不看好的项目。

2．职能部门的保障监督。进一步完善各职能部门的建设。通过完善人员配置、规范管理职责、促进办事效率等各项措施，提高各部门的指导、监督能力，发挥对在管和新接项目的服务、保障、支持作用；实现各专业的运行文件、工作流程、工作记录的定向审核，定向备案。质检培训部和开发经营部要尽快完善职能建设，全面发挥各自的职能。主要工作要力争在一季度完成。

3．规范化建设和骨干队伍建设。要进一步分析项目发展的不平衡问题，加强物业服务过程的规范化建设和管理人员队伍建设。质检培训部要协同相应职能部门编制培训计划，组织培训内容；要通过不同层次、不同方式的专业培训，提高一线管理人员的管理能力，真正做到标准统一、流程统一。要在一季度制定出相关计划，二季度具体实施。

4．完善工资体系标准。人力资源部要在原工资套改方案的基础上，针对反映出来的实际问题，广泛听取各部门意见，拿出初步改进方案，尽快解决不合理现象，实现调整的初衷；新的改进方案要尽量考虑周全，既能够激励管理人员积极向上的工作热情，又能够有利于奖勤罚懒、奖优罚劣。

5．加强劳动用工管理。要结合市场和公司的实际情况，统筹企业的营业利润和经营风险，组织专门会议，对工资、保险等问题进行研讨，制定出明确管理方案和考核管理办法，尽量减少劳动纠纷，保证企业和员工的权益不受侵害，努力提高员工队伍的稳定性。

      人员不稳定，甚至严重缺编的现象已经制约了企业的发展，成为人力资源部和多数项目运行的工作难点。要妥善地解决这个问题必须打破以往常规，从多种渠道获取准确的市场信息，提炼精确的数据，掌握同行企业的各种解决办法；然后，通过召开专门会议,确定我们的应对措施，划分具体责任，统筹解决。

6．管理目标和考核。要在去年目标考核的基础上，完善质量目标和经济目标的考核标准和考核步骤。

      一是经济目标考核。每年第一季度由开发经营部牵头，对所有在管项目确定年度经营的利润指标，计划财务部逐一进行可行性审核；每年年底由计划财务部牵头，对各项目经营的利润指标完成情况进行考核，给出考核结论。

      二是质量目标考核。各专业职能部门要在今年第一季度，修订本专业的考核标准内容，质检培训部进行最后汇总，第二季度经领导审阅后签发；考评工作由质检培训部牵头，组织各职能部室或各项目质检员进行考评。

7．财务管理预决算制度。继续完善“统管统派”财务管理模式，实行预决算制度，要随时核对项目经营过程中的各项指标、信息和工作程序，保证预算、监管、控制的准确性和科学性。

8．电梯维保及安全运行。电梯公司要全力做好现有电梯的维修、保养工作，要加强修复电梯的抽检工作，完善维保监督机制，尤其要高度重视电梯的安全运行，进一步拓展业务，提高企业综合效益。

 
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